Communiqués de presse
Bien que la hausse récente des prix sur le marché immobilier américain ne puisse indiquer l’émergence d’une bulle, elle pourrait en constituer un signe avant-coureur, selon un nouveau rapport publié par la Direction des études économiques de BMO Groupe financier. Des conditions favorables à l’émergence d’une bulle immobilière font incontestablement surface dans plusieurs marchés locaux, en particulier dans l’Ouest.
Une bulle immobilière est caractérisée par une forte flambée des prix suivie d’un retracement rapide. « La hausse initiale est habituellement alimentée par une activité spéculative qui se traduit par une divergence marquée par rapport aux assises économiques sous-jacentes, précise Paul Ferley, chef économiste adjoint, BMO Groupe financier. La phase subséquente de chute des prix est cependant celle qui suscite le plus de craintes chez les prêteurs comme chez les emprunteurs, puisque du crédit peut avoir été octroyé sur la base d’éléments d’actif gonflés et par conséquent non durables. »
Les conclusions du rapport révèlent d’abord que, malgré que les hausses récentes de prix ne présagent pas une bulle immobilière pour l’instant, celles-ci s’approchent de niveaux critiques. « À l’échelle nationale, les hausses de prix des maisons étaient surtout attribuables à des assises économiques favorables plutôt qu’à des pressions spéculatives qui présageraient une bulle immobilière, poursuit M. Ferley. La situation semble toutefois avoir évolué dernièrement. La capacité d’achat s’est détériorée substantiellement au cours des deuxième et troisième trimestres de 2005 alors que les hausses de prix de l’immobilier atteignaient des sommets. Conséquemment, la capacité d’achat rejoint rapidement sa moyenne historique à long terme. »
M. Ferley précise que si la hausse des taux hypothécaires prévue à court terme était utilisée dans les calculs de la capacité d’achat, ces mesures se détérioreraient généralement pour atteindre des niveaux qu’on n’a pas vus depuis le début des années 1990, la dernière période qui s’est traduite par un recul marqué du prix des maisons. La capacité d’achat se rapproche donc de niveaux qui suggèrent que des hausses de prix commencent à refléter davantage des pressions spéculatives que des conditions économiques favorables.
« Les conditions présageant une bulle immobilière n’ont pas encore été réunies mais se profilent à l’horizon et exigent donc une surveillance étroite des marchés, a prévenu M. Ferley. Pour dissiper les craintes que nous venons d’évoquer, les hausses de prix de l’immobilier devront commencer à s’atténuer bientôt par rapport aux fortes augmentations qu’on a connues récemment. Nous prévoyons que cela va se produire car les taux hypothécaires haussiers devraient ramener la croissance des prix des maisons à un taux inférieur aux gains de revenu. »
Le document révèle également cependant que les craintes relatives aux conditions du marché national peuvent être tempérées du fait que les conditions économiques qui ont prévalu au cours des deux périodes les plus récentes de chute prononcée des prix des maisons étaient très différentes des conditions actuelles. « Des replis assez considérables des prix des maisons se sont produits au début des années 1980 et des années 1990, mais ces deux périodes avaient suivi une récession, précise M. Ferley. L’affaiblissement concomitant du revenu familial avait exacerbé le déclin des prix des maisons en réduisant brusquement la demande domiciliaire.
Mais dans la conjoncture actuelle, les taux d’intérêt ne croissent pas à des niveaux dissuasifs; la contraction actuelle devait plutôt faire en sorte que la croissance se poursuive à un rythme soutenu », a révélé M. Ferley. Il poursuit en affirmant que la conjoncture économique actuelle est moins vulnérable à une baisse prononcée du prix des maisons.
Malgré ces conditions, le rapport en vient quand même à la conclusion que des conditions propices à l’émergence d’une bulle immobilière se dessinent indéniablement dans plusieurs marchés locaux. « Les pressions se font particulièrement ressentir dans l’Ouest, où les prix des maisons dans des marchés comme Riverside-San Bernardino (en banlieue de Los Angeles) et Las Vegas augmentent rapidement parallèlement à une détérioration marquée de la capacité d’achat, poursuit M. Ferley. La hausse des prix dans ces secteurs semblent plutôt attribuables à des pressions spéculatives et présagent donc de l’émergence de bulles immobilières dans ces marchés locaux. Il y a un risque certain que, dans ces marchés, les prix doivent éventuellement être fortement revus à la baisse. »
M. Ferley a également fait remarquer que le prix des maisons à Chicago et dans le Midwest est davantage aligné sur les chiffres nationaux, ce qui suggère qu’il n’y a pas pour l’heure de signes évidents d’une bulle immobilière quoiqu’il soit possible que cette éventualité se fasse de plus en plus probable. Comme ce sera le cas pour le marché national, l’évolution de ces marchés devra être surveillée de près.
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